Bouwrecht
Bouwrecht is geen afzonderlijke rechtstak die aan eigen wetmatigheden onderworpen is. Bij het bouwen en verbouwen van woningen komen bijna steeds aspecten van het contractenrecht, zakenrecht, administratief recht, milieurecht, stedenbouwrecht en zelfs van fiscaal recht om de hoek kijken.
De opmaak van een goed contract is hierbij van essentieel belang.
Het spanningsveld tussen de verbintenissen van de aannemer, architect en bouwheer staat steeds centraal bij de betwistingen omtrent de uitvoering van de overeenkomst. Voor aannemer en architect bestaat een bijzondere regeling inzake aansprakelijkheid.
Het aannemingscontract
Een aannemingsovereenkomst is de overeenkomst waarbij de ene partij (aannemer – dienstverlener), zich verbindt om in volle onafhankelijkheid en tegen een prijs, voor de andere (opdrachtgever, besteller) een bepaald werk of dienst te presteren. Al naar gelang de wijze waarop de prijs bepaald is onderscheidt men aanneming volgens een vaste prijs overeenkomstig het bestek of aanneming tegen een onbepaalde prijs (in regie).
De rol van de architect
De centrale taak van de architect bestaat er enerzijds in de plannen te ontwerpen en hierbij het nodige studiewerk te verrichten en anderzijds dient de architect de werken te leiden en toezicht te houden op de uitvoering ervan.
De rol van de aannemer
De aannemer moet het werk uitvoeren volgens de plannen van de bouwheer en volgens de regels van de kunst. Hij is evenwel verplicht de bouwheer op de hoogte te stellen van conceptiefouten of hem te wijzen op de nadelen van bepaalde procédés.
De taak van de bouwheer
De bouwheer moet de aannemer en de architect vergoeden voor hun prestaties. Wanneer de werken beëindigd zijn, dient het werk opgeleverd te worden. De oplevering is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt en aldus aanvaardt.
Bij bouwwerken gebeurt de oplevering meestal in twee stappen, tenzij anders werd overeengekomen. (Let in het bijzonder op de algemene voorwaarden voorzien in het contract!)
Er vindt eerst een voorlopige oplevering plaats. Het werk wordt ter beschikking gesteld van de bouwheer opdat hij het werk zou kunnen controleren.
Slechts de definitieve oplevering impliceert de goedkeuring en aanvaarding van het werk. Vanaf dat ogenblik kan de aannemer niet meer aangesproken worden voor lichte zichtbare gebreken. Vanaf de definitieve oplevering begint eveneens de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten te lopen.
De aansprakelijkheid van aannemer en architect
Garantieplicht voor verborgen gebreken
In het geldende recht is de aannemer van werk na de oplevering en opneming van het uitgevoerde werk gehouden de bouwheer te vrijwaren voor de verborgen gebreken van het goedgekeurde werk, die aan zijn daden te wijten zijn.
Deze rechtsplicht heeft zijn oorsprong in het gewoonterecht, dat door de rechtspraak bekrachtigd wordt.
Indien het goedgekeurde werk behept is met een verborgen gebrek waardoor dit niet of minder geschikt is of ongeschikt kan worden tot het gebruik waartoe men het heeft bestemd, snelt het recht de benadeelde partij te hulp. Omdat de bouwheer bij de aanvaarding geen verborgen gebreken goedgekeurd kan hebben en hij geen zekerheid over de definitieve kwaliteit van het uitgevoerde werk alsdan kon hebben, is hem de bevoegdheid verleend de aannemer nog wegens verborgen gebreken van het werk aan te spreken.
Tienjarige garantie van de architect en aannemer
Voor de aanneming van constructies van gebouwen is in art. 1792 B.W. een eigen bepaling ingevoegd die de aansprakelijkheid van de aannemer en de architect voor een temrijn van tien jaar na de aanvaarding van het werk regelt ten aanzien van:
- Zichtbare en niet-zichtbare gebreken
- die de stevigheid van het gebouw in gevaar te brengen
Een bijkomende vereiste van art. 1792 B.W. is dat de gebreken die zich voordoen tot gevolg moeten hebben dat de stabiliteit of van de duurzaamheid van het bouwwerk in het gedrang komt.
